공사비는 치솟고, 주민은 갈라지고, 상가는 텅 비고 있다. 지금 한국 재건축 현장은 한 마디로 ‘정지된 도시’다.
도시들은 왜 멈추나?
‘도시는 끊임없이 진화하는 유기체’라는 말이 있다. 그러나 지금 대한민국의 여러 아파트 단지는 시간이 멈춘 듯하다. 재건축을 추진하고 싶어도 도저히 움직일 수 없다.
지금의 재건축은 기술이 아니라 사람 때문에 어려운 일이다.
가장 먼저 부딪히는 건 의견 일치의 난관이다. 한 단지 안에서도 지어진 시기, 입지 조건, 실거래가, 토지 지분이 모두 다르다. 30년 전에 5억에 산 사람과 1년 전에 40억 주고 산 사람의 이해관계는 완전히 다르다. 여기에 ‘○○아파트 1차-2차-3차’처럼 지어진 순서까지 얽히면, 의견 조율은 사실상 불가능해진다.
단지가 클수록 문제는 기하급수적으로 늘어난다. 정치판을 연상케 할 만큼 대립은 날카롭고, 합의는 멀다. 상가 주인들과의 갈등도 한몫한다. 개발 부담금 산정 기준이나 분양 방식에 대한 불만은 결국 재건축을 가로막는 걸림돌이 된다.
텅 빈 상가, 부실 시공, 정치화된 조합… 복잡하게 얽힌 현실
상가 재개발이 어려운 이유도 명확하다. 분양가를 맞추기 위해 상가를 잘게 쪼개다 보면, 그 합의 과정에서 살아남아 현실적으로 운영 가능한 업종이 거의 없다. 결국엔 월세를 낼 수 있는 부동산 중개소 몇 개만 남고, 나머지는 공실로 남는다. 브랜드 이미지가 추락하는 건 물론이고, 상가 자체의 수익성도 제로에 수렴하게 된다.
또 하나의 현실은 공사비 상승과 시공 품질 저하의 역설이다. 평당 500만 원이던 공사비가 이제는 1,300만 원까지 치솟았다. 하지만 그렇게 더 든 비용이 더 좋은 품질을 보장하진 않는다. 국내 건설현장에서 숙련공은 점점 사라지고 있으며, 언어조차 통하지 않는 외국인 인부들만이 남은 곳에서 ‘정밀 시공’은 기대하기 어렵다.
정치화된 조합 운영도 문제다. 조합장이 선출되면 곧바로 비대위가 만들어지고, 가짜 뉴스와 내부 갈등으로 다시 조합장이 교체된다. 한 단지는 착공 전까지 조합장이 15번 바뀌었다. 이쯤 되면 더 이상 ‘건설’의 영역이 아니라 ‘정치’의 영역이다.
죽음을 허용해야 생명이 돌아온다… 그러나 그게 가능할까?
이대로 계속 재건축이 멈추면 도시의 슬럼화는 불가피하다. 자연 생태계처럼 도시도 생로병사를 겪어야 한다. 한때 번성하던 지역이 죽고, 다시 살아나는 순환을 경험해야 한다. 그러나 우리는 그 죽음을 받아들이지 못한다. 그리고 슬럼화는 너무나 고통스럽다. 자산가치 하락은 물론이고, 범죄율과 공실률이 상승하며 지역 공동체가 해체된다.
그래서 사람들은 재건축을 선택하지만, 현재 방식으로는 너무 어렵다.
세 가지 해결책을 제안한다
- 공장 제작 비중을 높이자
부엌, 화장실, 벽체 등을 공장에서 제작해 현장에서 조립하는 모듈화 방식으로 품질을 높이고 공기를 줄일 수 있다. 이는 부실 시공 문제의 핵심 대안이다. - 건식 공법을 확대하자
습식 공법(콘크리트 타설 위주) 대신, 철골 구조나 목구조 같은 건식 공법을 확대해야 한다. 이는 시공의 정밀도를 높이고, 유닛 제작 확대와도 연결된다. - 로봇 기술을 도입하자
반복적이고 위험한 작업은 점점 사람 대신 로봇이 맡는 구조로 가야 한다. 인력이 부족한 시대, 이는 선택이 아니라 필수가 된다.
마무리
우리는 결국 두 가지 선택지 앞에 놓여 있다. 시간이 오래 걸리더라도 하나의 큰 단지로 도시적 비전을 실현할 것인가, 아니면 소규모 단지로 쪼개 실리적 합의를 볼 것인가.
정답은 없다. 그러나 분명한 건, 지금처럼 아무 것도 결정하지 못한 채 시간을 보내는 것만큼은 가장 나쁜 선택이라는 것이다.
